Grundsteuerreform

Hintergrund

ǀ Die Grundsteuer wurde bisher wie folgt ermittelt: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Dabei sollte die Bestimmung der Einheitswerte durch alle sechs Jahre stattfindende Neubewertungen des Grundbesitzes bzw. der wirtschaftlichen Einheit erfolgen. Für jede wirtschaftliche Einheit hat das zuständige Finanzamt im Rahmen der Einheitsbewertung sodann ein Aktenzeichen oder eine Steuernummer festgelegt.

Als wirtschaftliche Einheit gelten nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ein bebautes oder unbebautes Grundstück sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Wichtig ist, dass sich eine wirtschaftliche Einheit z. B. auch auf mehrere Wirtschaftsgüter wie Flurstücke oder Gebäude unterschiedlicher Bauart bzw. unterschiedlichen Typs beziehen kann, wobei diese einem Eigentümer zurechenbar sein müssen.

Warum eine Reform?

Hintergrund ist, dass der sechsjährige Neubewertungszyklus ausgesetzt wurde. Zwar wurde 1970 gesetzlich angeordnet, dass der Zeitpunkt der nächsten Hauptfeststellung nach 1964 noch durch ein besonderes Gesetz festgelegt werden sollte, aber ein solches ist nie verabschiedet worden. Dementsprechend fußt der heutige Einheitswert noch auf Grundstücksbewertungen aus dem Jahre 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer).

Inzwischen sind jedoch viele Grundstücke im Wert gestiegen, insbesondere in den Großstädten. Die tatsächlichen Marktwerte und veralteten Einheitswerte unterscheiden sich demnach erheblich. So hat auch das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 10. April 2018 festgestellt, dass die veralteten Einheitswerte mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz von Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes unvereinbar und somit verfassungswidrig sind.

Dementsprechend war der Gesetzgeber angehalten, bis Ende 2019 eine Neuregelung für die veralteten Einheitswerte zu schaffen. Die Neuregelungen, im Folgenden als „Bundesmodell“ und „Länderöffnungsklausel“ bezeichnet, treten am 1. Januar 2025 in Kraft, wobei es eine Übergangsfrist mit Geltung der alten Einheitswerte bis zum 31. Dezember 2024 gibt.

Neues Bundesmodell und Länderöffnungsklausel

Die Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell wird nunmehr wie folgt ermittelt: Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Das Ziel des Gesetzgebers ist, dass die Gemeinden insgesamt kein größeres Grundsteueraufkommen als vor der Reform erzielen. Daher ist in der Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz Folgendes aufgeführt: „Nicht beabsichtigt ist eine strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens. An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen […]“.

Die Höhe des Grundsteuerwerts nach dem BUNDESMODELL hängt im Wesentlichen von dem sogenannten Bodenrichtwert und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab. Die statistisch ermittelte Nettokaltmiete wird wiederum von dem Mietniveau in der jeweiligen Gemeinde bzw. Kommune beeinflusst. Um zwischenzeitliche Wertsteigerungen auszugleichen, soll die Steuermesszahl von bisher 0,35 auf 0,034 Prozent reduziert werden. Falls dennoch Veränderungen im Grundsteueraufkommen der Gemeinden entstehen sollten, können diese die Höhe der Hebesätze anpassen: Eine Mindesthöhe für den Hebesatz gibt es nicht.

Die einzelnen Bundesländer können auch vom Bundesmodell abweichende Modelle einführen und somit EIGENE GRUNDSTEUERGESETZE erlassen (Länderöffnungsklausel nach Art. 72 Grundgesetz). Das vom Bundesmodell abweichende Landesrecht ist analog zum Bundesmodell erst ab 1. Januar 2025 anwendbar. Von der Länderöffnungsklausel haben bisher sieben Bundesländer – Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen – in verschiedenen Abstufungen Gebrauch gemacht. Zur Bestimmung der Grundsteuer werden in diesen Fällen unterschiedliche Flächen- und Bodenwertmodelle herangezogen. Das Saarland und Sachsen haben das Bundesmodell größtenteils übernommen und sich z. B. nur für geringfügige Erhöhungen in den Steuermesszahlen entschieden.

Damit die Gemeinden und Kommunen die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 erheben können, müssen für alle ca. 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes sogenannte Feststellungserklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte ab dem 1. Juli 2022 übermittelt werden, und zwar elektronisch über das Steuerportal Elster. Die Feststellungserklärungen müssen hierbei die Verhältnisse ab dem 1. Januar 2022 berücksichtigen. Nach derzeitigem Stand ist die Abgabefrist der Feststellungserklärungen der 31. Oktober 2022.

Die Neubewertung sämtlicher wirtschaftlicher Einheiten soll nunmehr alle sieben Jahre erfolgen. Nächster Hauptfeststellungszeitpunkt ist also der 1. Januar 2029.

Handlungsbedarf

  • Der Steuerpflichtige und Eigentümer einer wirtschaftlichen Einheit muss sich für die elektronische Übermittlung der Feststellungserklärungen im Voraus bei Elster registrieren und das Authentifizierungsverfahren durchlaufen; dies nimmt für gewöhnlich einige Tage in Anspruch. Fragen hierzu können an das zuständige Finanzamt gestellt werden. Typischerweise besteht bei den zuständigen Finanzämtern auch die Möglichkeit einer Vor-Ort-Registrierung.
  • Abgabe der Feststellungerklärung bis 31. Oktober 2022
  • Eine Befreiung von der Pflicht zur elektronischen Übermittlung der Feststellungserklärungen ist nur ausnahmsweise und auf Antrag möglich, als sogenannte Härtefallregelung gemäß § 150 Abs. 8 der Abgabenordnung.

Die CASIS Steuerberatung unterstützt Sie gerne bei der Erstellung und elektronischen Übermittlung von Feststellungserklärungen.

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