Gewerbemiete – Wegfall der Geschäftsgrundlage

Hintergrund:

Im Schnellverfahren wurde zum Ende des Jahres, am 29.12.2020, durch den Beschluss in der Schaltkonferenz zwischen der Bundeskanzlerin und den Ministerpräsidenten der Länder vom 13.12.2020 eine Regelung für Gewerbemiet- und Pachtverträge auf den Weg gebracht, die im „Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ ihren Eingang fand.

Seither wird im Art. 240 § 7 EGBGB der Wegfall der Geschäftsgrundlage i. S. d. § 313 Abs. 1 BGB vermutet, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, sich also schwerwiegende Änderungen der Grundlage des Mietvertrags seit Vertragsschluss ergeben haben.

Einzelheiten:

Historisch gesehen ist dies ein Novum, für das es lediglich wenige (meist reichs-) gerichtliche Entscheidungen gibt. Juristisch gesehen sind drei Dinge zu betrachten:

1. Zum einen die gesetzliche Vermutung.

2. Zum zweiten stellt sich die Frage, wie der unbestimmte Rechtsbegriff „staatliche Maßnahme“ zu verstehen ist.

3. Und als drittes muss die Geschäftsgrundlage im Mietverhältnis betrachtet werden und wie die Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter sich eigentlich darstellt.

1. Die gesetzliche Vermutung:

Eine gesetzliche Vermutung ist eine widerlegbare Vermutung, d. h., wenn der Mieter den Wegfall der Vertragsgrundlage aufgrund der Pandemie geltend macht, ist diese durch die Gegenseite, den Vermieter, widerlegbar. Jedoch kehrt eine tatsächliche Vermutung die Darlegungs- und Beweislast grundsätzlich um. Soweit der Mieter also „Umstände des Einzelfalls“ i. S. d. § 313 BGB darlegt (Schließung/keine Frequentierung mehr seit einer Maßnahme), muss der Vermieter beweisen, dass diese Umstände nicht durch die pandemischen Maßnahmen geschahen und für den Mieter zumutbar sind.

2. Der Begriff der staatlichen Maßnahme:

Die seit neuestem durch die Ministerpräsidentenkonferenzen gefassten Beschlüsse, die uns durch die Pandemie leiten, werden erst danach durch Rechtsverordnungen der jeweiligen Länder ersetzt (die Verfassungsgemäßheit dieses Vorgehens soll hier nicht diskutiert werden). Es stellt sich deshalb die Frage, ab wann die Qualität einer staatlichen Maßnahme gegeben ist. Ist dies bereits die Fernsehansprache der Bundeskanzlerin, in der alle gebeten werden, zuhause zu bleiben bzw. von zuhause aus zu arbeiten? Ist es die Pressekonferenz, in der die Bundeskanzlerin die Beschlüsse verkündet, oder sind es (erst) die darauf beruhenden Länderverordnungen bzw. Gesetze? Jedenfalls dürfte der Begriff der „Maßnahme“ weitergehender sein als der einer gesetzlichen Vorgabe oder einer Anordnung. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff hat im Zusammenspiel mit dem Satzteil „zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ weitreichende Folgen: Könnte bei einer weiten Auslegung bereits seit Frühjahr 2020 ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen werden, sodass bereits ab diesem Zeitpunkt (zu viel) gezahlte Gewerbemieten zurückverlangt werden können?

3. Geschäftsgrundlage im Gewerbemiet- oder Pachtverhältnis:

Bei der Miete einer Sache liegt das Risiko der Nutzung grundsätzlich beim Mieter. Bisher nahm der BGH nur dann den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei einem als Sachmangel zu klassifizierenden öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernis an, wenn dieser unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhte. Nur dann nahm er folgerichtig einen Sachmangel an, der eine Mietminderung nach sich zog. Dies ist bei einer behördlich angeordneten Schließung aufgrund der COVID-19-Pandemie erstmal nicht der Fall, weil z. B. das Ladenlokal an sich nicht mangelhaft ist. Jedoch nahm eine Reichsgerichtsentscheidung (RGZ 87, 277) den Wegfall der Geschäftsgrundlage an, als in den Kriegsjahren 1914–18 ein als Tanzlokal vermietetes Objekt aufgrund des Tanzverbots nicht als Tanzlokal genutzt werden konnte, und beurteilte dies als Mietsachmangel. In pandemischen Zeiten hätten Vermieter und Mieter aber ein Mietverhältnis zu anderen Konditionen abgeschlossen, wenn sie gewusst hätten, dass ein Ladengeschäft z. B. die Hälfte des Jahres aufgrund von infektionsschutz-rechtlichen Auflagen geschlossen bleiben muss oder die Zugangsbeschränkungen nur eine minimale Ladenfrequenz ermöglichen, so die Annahme des Gesetzgebers.

Gestaltungsrecht:

Die in Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB geschaffene Vermutung gibt über § 313 BGB dem durch die Störung Benachteiligten einen Anspruch auf Vertragsanpassung. Über die Anpassung müssen sich Vermieter und Mieter im Rahmen von Verhandlungen einigen. Erfolgt keine Einigung, kann anschließend auf Anpassung geklagt werden. Flankierend hat der Gesetzgeber in § 44 EGZPO diesbezügliche Gerichtsverfahren einem Vorrang- und Beschleunigungsgrundsatz unterworfen. Mieter können so auf einen frühen ersten Termin innerhalb von einem Monat nach Klagezustellung hoffen. Unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB besteht zudem eine Kündigungsmöglichkeit.

Auswirkungen:

  • Ob die Gerichte einem anzunehmenden Ansturm standhalten und diese Fristen einhalten können, bleibt ebenso abzuwarten wie die Entscheidungen über die Vermutungsregel und die unbestimmten Rechtsbegriffe wie „staatliche Maßnahmen“ und „Wegfall der Geschäftsgrundlage“.
  • Gleiches gilt für die Zeiträume und für die als rechtmäßig erachtete Größenordnung der möglichen Mietminderungen. Besser wäre es, wenn sich Vermieter und Mieter unbürokratisch auf eine in diesen Zeiten für beide Seiten akzeptable Miet- bzw. Pachtminderung einigen würden.

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